土拍市场遭遇寒潮往日攻城略地现在“步步为营”

房地产开发的前锋正在向乡村渗入。丽水位于长江三角洲地区,是浙江省辖陆地面积最大的地级市。自疫情形势缓和后,碧桂园(02007.HK)、金地(600383.SH)、华鸿嘉信等房企来此大举“攻城略地”,高楼住宅与低矮民房同框,百轮竞价、溢价率超50%屡见不鲜。

土拍市场的表面繁荣,让周边县乡也坐不住了,缙云县、松阳县纷纷挂出商住地开拍。不过,房企的热情似乎随季节入了冬,八天前,名山村一宗总起价11.41亿元的商住地流拍,原因是报价未达底价。

一来二去,特朗普彻底急了,他打断采访并转头向身边的人说:“真的吗?文件上面写着‘废除’啊,咱们走着瞧,快点把那份文件拿给我。”

华莱士问他,“疾控中心说如果每个人都戴口罩,4至6周内就能控制住疫情,你是否后悔没有在一开始就公开戴口罩?你会考虑发布全国性口罩强制令吗?”

“历史数据显示,每年12月是土地市场交易量的最高峰,成交规模是平均水平的2倍,昨日深圳就刚出现土拍高峰,6宗地块溢价率触顶达到45%,为年底土拍高潮到来的典型案例。”潘浩告诉记者。

对于特朗普的这一说法,华莱士予以了反驳,称拜登并没有这样的想法。特朗普随后继续解释称:“你看,拜登和桑德斯共同签署过一份联合宣言文件。”但华莱士却说:“这并不能说明他们想要解散警局。”

据“福克斯新闻网”透露,这是特朗普自2018年11月以来,首次出现在“福克斯周日新闻”节目中接受华莱士(已故美国著名新闻记者迈克·华莱士之子)的采访。虽然本期节目的完整版将于美国当地时间本周日播出,但节目中的精彩片段已提前在网络上播出。

更多位于红档、橙档的房企,则在降负债压力下,被迫收缩投资脚步。

尽管 iPhone 主打准确的色彩还原,但尴尬的是,在某些情况下,iPhone 12 Pro 会出现画面偏蓝或偏绿的问题。如上图所示,iPhone 背景深蓝,而三星 Note 20 Ultra 的色彩渲染相对更加一致。

在视频测试项目中,iPhone 12 Pro 在所有光照条件下的表现都很出色。HDR 录制功能很受欢迎,输出色彩相当准确,能够反映自然的肤色,以及具有良好的噪点抑制水平。

名山村暂时降速的城镇变身计划,是近期土拍市场遇寒的缩影。克而瑞数据显示,上周(11月16日~11月22日)重点城市成交面积同环比纷纷下跌,成交溢价率仅7%,跌入二季度以来的最低点。

据美国有线电视新闻网(CNN)此前报道,福奇上月在出席众议院听证会时,明确表示不后悔在疫情初期告诉美国民众“不需要戴口罩”,他所给出的理由是,当时防护物资缺乏,只能先提供给一线的抗疫人员,这才是疫情之初美国政府不让民众戴口罩的真相。

绿档房企迎来扩张时机

“随着房地产行业的金融监管逐步加强,公司在投融资方面更加谨慎了。”一家央企地产公司的财务负责人告诉记者,“三道红线”对风格稳健的央企波及较轻,但公司在具体投资时,仍会“步步为营”。

“在临近年底的时间节点,加上‘三道红线’压顶,房企在销售端加强营销力度,加速销售回款,同时在拿地方面有所控制,(以便)平衡好降负债和保增长之间的关系。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄称。

特朗普接受华莱士专访 视频截图

不过 DxOMark 也指出了 iPhone 12 Pro 的一些不足,尤其是在弱光条件下的变焦表现,以及鬼影问题。

“福克斯新闻网”的报道也透露,虽然拜登和桑德斯的联合宣言中提到了一些警队改革、投资建立“社区警队”以及调查警察不当行为的建议,但文件中并没有关于呼吁解散或废除警局的内容。此前,拜登的竞选团队也曾否认“解散警队”的消息。

美国的新冠肺炎每日新增确诊病例居高不下,更糟糕的是,美国国内正面临越来越多的严重社会问题。日前,特朗普接受了“福克斯周日新闻”节目(Fox News Sunday)的独家专访,他与节目主持人克里斯·华莱士(Chris Wallace)谈到了近期多个城市谋杀率上升的现象。

11月23日,深圳掀起2020年土拍高潮,单日卖地揽金340亿元,成交规模较去年同期增长近三倍。而上一次深圳土拍单日突破200亿元,要追溯到2019年6月24日,当时单日成交仅224亿元。

平安证券表示,后续土地市场延续以稳为主并缓慢降温,叠加目前融资新规尚未全面推行,预计绿档房企将积极把握拿地窗口期,红档房企受降杠杆制约,拿地或维持谨慎。

除此以外,特朗普在节目中也谈到了疫情和有关佩戴口罩的问题。11日,特朗普前往华盛顿郊外的沃尔特·里德军事医院时,首次在公共场合佩戴了口罩。

该名负责人还表示,倏忽即变的行业环境让其充满困惑,随着融资环境越发收紧,花出去的每笔钱都更加谨慎。

不过,红绿档房企面临的处境大相径庭。平安证券研究发现,百城土地成交溢价率已连续4个月回落,从各档房企拿地销售金额比看,绿档连续3个月超40%;红档连续2个月低于20%,且溢价率连续2个月低于10%。

根据美国约翰斯·霍普金斯大学7月18日实时数据,截至7月18日6时30分(美东时间7月17日18时30分),美国累计感染3634807例,累计死亡138988例。

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特朗普说原因非常简单,像纽约、芝加哥这些出现问题的城市,全都是民主党在“控制”,他们的治理“愚蠢且自由散漫”。他还表示,民主党人看到暴力事件频发后,依然想要解散警局,“拜登想解散警局,想砍警局经费”。

测试期间,DxOMark 工程师使用了相机的默认设置,并在受控的实验室环境、以及自然的室内外环境中拍摄和评估了 3000 照片样张和 2.5 小时以上的视频。

不过,特朗普也稍稍打了个“圆场”,他随后补充道:“话虽如此,但我也是‘口罩信奉者’,我认为口罩很棒。”

目前,房企在资金紧张的情况下,取地策略上更加倾向选择一二线及核心城市,同时房企分化将使行业集中度进一步加剧,规模型与成长型房企的土储需求将高于中小规模、短期高负债型房企。

年末“抢地”大戏失色

对房企在土拍市场的谨慎态度,上述央企地产公司财务负责人并不惊讶。“我们现在也很疑惑,建筑企业的钱到底要投到哪里?自己投资开发,从拿地到售房均非易事,投给同行风险更大。”

此外,虽然特朗普早前首次在公共场合佩戴了口罩,但他还是在要求民众强制戴口罩的问题上态度消极,称“希望人们拥有一定的自由”,甚至仍不忘“甩锅”给公共卫生专家福奇。

CRIC监测数据显示,上周重点城市成交总建筑面积857万平方米,同环比分别下跌28%和14%,因出让地块质量明显下滑,成交溢价率仅7%,跌入二季度以来的最低点,土地流拍也呈恶化趋势。

得益于激光雷达(LiDAR)传感器,iPhone 12 Pro 的自动对焦表现异常精确迅速。在各种光照条件下,即便环境相对苛刻,iPhone 亦能够始终识别物体和对焦。

在该项目中,iPhone 12 Pro 在大多数情况下的表现均良好,但 DxOMark 也指出了阴影和高光修剪的问题。主要原因是 iPhone 倾向于曝光不足,以保留更多的背景细节,此外弱光条件下的动态范围也相对受限。

而控制拿地额,是降低总负债的重要手段。“我们在拿地力度和节奏上正更加谨慎,项目严格测算成本和盈利空间,当前行业盈利空间逐渐收窄,要从源头上把控投资节奏。”上述地产公司财务负责人称。

今年8月20日,住建部联合央行召开重点房企座谈会,提出“三道红线”融资监管新规(“345”新规),新规目的在于矫正一些企业的盲目扩张行为,增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化。

潘浩也直言,行业规则在今年被重新定义,房企以降负债为目的的短期融资需求明显高于往期,稳现金流成为房企的必选题。在防风险与稳现金流的前提下,大规模囤地模式成为过去。

多位业内人士认为,融资新规是穿透式监管,永续债、明股实债、表外负债等绕开新规均不可行,房企的最终目标是通过降有息负债、增加销售回款、提升所有者权益等方式达到监管要求。

对此,特朗普却明确表示不会发布这种强制令,也不相信“戴口罩就能让疫情消失”的说法,称“希望人们拥有一定的自由”。他还“甩锅”公共卫生专家福奇:“福奇是我们的卫生大佬,超棒的家伙,他也说过不要戴口罩,所有人都说不要戴。”

同日,浙江嘉兴公开出让桐乡市乌镇1宗商住地。最终,仅1轮竞价,浙江沅智投资发展有限公司(乌镇人家)以总价2.13亿元竞得桐土储[2020]28号地块,溢价率仅1.43%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期土地市场确实受“三道红线”影响较大,至少企业会比较保守,目的是为了降低负债和减少相关支出。如果房企放缓投资拿地,最终会导致土地市场降温。

不过在某些场景下,iPhone 12 Pro 的相机仍有降噪表现不佳、或者出现轻微的鬼影等问题。此外 2X 光学变焦的性能,在竞争激烈的市场环境下,相对还是有些乏力。

相较房企在深圳拿地的热情,更多城市并没有此番待遇。据CRIC监测数据,10月份重点城市土地流拍达111幅,是今年流拍土地幅数最多的一个月;流拍率达到12.4%,创今年二季度以来的新高。

有意思的是,特朗普在争辩过程中甚至“急了眼”,一度打断采访要求身旁工作人员进行一次“新闻事实核查”。但据主持人华莱士事后透露,特朗普并没有找到任何能够佐证其说法的证据。

从流拍原因看,超半数地块因无人竞拍而出现流拍。与名山村类似,这些地块或为商办用地,或为区位偏僻、周边配套缺乏的郊县宅地,在年末多地加大优质土地供应的影响下,难免遇冷。

过程中,特朗普指责竞选对手拜登想要“解散警局”,甚至言之凿凿地声称拜登和桑德斯联名签署了关于“解散警队”的文件,但华莱士却反驳了他的这一说法,两人随后在此话题上针锋相对,你来我往。

还是在浙江,当天舟山市出让普陀区1宗商住地。最终,仅1轮竞价,宁波厚南房地产信息咨询有限公司(德信)以底价5.72亿元竞得东港新区42-5号地块,楼面价8200元/平方米。

每当临近年末,各城市供地力度普遍加大,房企也会迎来传统投拓旺季。今年,这番景象却只在热点城市零星上演。

进入11月,土拍市场低温仍在。虽然不少城市推地节奏明显加快,特别是上半年供地较少的昆明、郑州等,但重点城市成交建面、溢价率、流拍率等指标继续走冷,未见回温之势。

房企有意识降负债已初显成效。截至三季度末,A股市场上招商蛇口、金地集团由黄色档改善为绿色档;荣盛发展由橙色档改善为黄色档;蓝光发展由红色档改善为橙色档,其余房企分档情况未发生变动。

房企投资步调日趋谨慎,但随着12月份即将到来,一些业内人士也在期待,年末这波土地出让潮会有怎样的火花。

近期,美国多个城市的犯罪率和谋杀率明显上升,光是纽约市13日就有至少17人遭到了枪击,当华莱士询问这是何原因时,特朗普立刻将责任甩给了民主党。

“绿档房企拥有稳健的财务指标,未来在融资上更具优势,或将拥有更多的发展机遇,业绩和盈利水平或将迎来新的提升。”陈霄认为。

即便在土拍较热的深圳,成交楼面价仍较为稳定。贝壳研究院高级分析师潘浩表示,今年深圳成交楼面价累计同比下滑43.9%,截至11月23日累计溢价率为22.3%,环比收窄2.9个百分点,同比收窄11.7个百分点。

目前,监管部门已下发给试点企业三张监测表格,覆盖房企的主要经营和财务指标、融资情况、表外相关负债情况,并要求每月15日前提交;部分金融机构也开始梳理交易对手负债情况、摸排客户情况。

不过潘浩也提醒称,“绿档”不是无风险。据百强房企中期财务数据,划归绿档的6家房企中,3家房企有息负债去年增长规模超15%,意味着绿档房企中同样存在降负债需求。“企业扩张的战略选择,不能简单看某一单项指标,还需结合企业整体的财务结构与长期战略。”

节目预告画面到此为止,后面发生了什么,目前还无从知晓。不过,据“福克斯新闻网”发布了另外一段视频,华莱士在和同事的视频连线中提到了这一幕花絮,并透露特朗普发现拜登在许多地方和自己“唱反调”,但就是找不到拜登试图解散或废除警局的内容。